1. Главная
  2. Новости
  3. Недвижимость
  4. Как смотреть землю перед покупкой. Выбор участка ИЖС

Как смотреть землю перед покупкой. Выбор участка ИЖС

5 июня 2021
102

Как смотреть землю перед покупкой. Выбор участка ИЖС

Рассмотрим участки - три варианта, три разных участках в разной ценовой категории. Мы специально выбрали три совершенно разных земельных участка по своему состоянию, удаленности, расположению. Сейчас это будет такой low cost. Там будет не дорогая земля, стоит она порядка 50000 рублей сотка на рынке, также у нас будет город, где цена за сотку там двести-триста тысяч варьируется и у нас будет коттеджный поселок. Вот мы оценим все три по тем критериям, которые я привожу.

Мы заехали в деревню и первое, что начинаем смотреть это дорожное покрытие. Я много раз говорил, что зима это самое худшее время, чтобы выбирать участок, но мы хотим заснять настоящее видео, о том как это происходит в реальной жизни зимой. И мы поехали выбирать участок зимой. Как правило, дороги хорошие, дома здесь все очень разные, нет старых заброшенных домов, если и есть, но их немного, то есть домики, если они старенькие, они в нормальном виде. Там кто-то живет, возможно, используют как дачу, либо это вяло текущая стройка.

Рассмотрим плюсы, мы на земельном участке, здесь 22 сотки по цене 50 тысяч рублей за сотку, сюда мы ехали достаточно долго, но зато здесь тишина. Оцениваем саму деревню. В деревне у нас есть старые, новые дома. Деревянный дом замечательный, участок у нас свободен, соседей там нет, это небольшой минус, потому что когда они начнут строиться это будет проблема, но зато все остальные соседи отстроены, замечательная дорога, прямая практически до асфальта. Участок у нас угловой, но в данном случае не имеет значения, потому что он огромный и нам абсолютно все равно где разместить дом.

Ближайший магазин на расстоянии полутора километров, это минусы отдаленные деревни, поэтому если вы планируете, что ваши дети будут ездить на маршрутке, то скорее всего и вызвать такси сюда тоже будет проблема. Газ на улице есть, это огромный плюс нам необходимо только узнать относится лет труба к Газпрому или быть это кооперативная частная труба. Через 70 метров у нас и вот так вот он идет кругом. С другой стороны участках у нас идет поле и это поле сельхоз назначений, оно находится за границами населенного пункта, значит стройки там ближайшее время не будет, потому что перевести сельхоз угодья в населенный пункт и перевести невозможно. Повторюсь, что участок имеет площадь 12 соток, участок обнесен заборами из профлиста.

На участке есть растительность, это молодые15-летние деревья сосны и березы, на мой взгляд, это огромный плюс, потому что пересадить маленькое дерево это довольно сложно, сосна имеет достаточно сложную корневую систему, а здесь они растут в своей естественной среде, при этом они прошли уже момент, когда они могли погибнуть. Такие деревья на мой взгляд должны очень ценится, когда мы получаем собственность на земельный участок и начинаем его разрабатывать, мы никогда не вырубаем деревья, стараемся максимально их оставить.

Мы подходим к бане, вижу что они у нас установлена минимум в метре от забора это не правильно, бани нужно устанавливать 3 метра от забора. Интересный момент, я вижу что забор соседей заканчивается, но до дороги еще огромное пространство, наверное 15-20 метров, может быть есть возможность перераспределиться, но также быть здесь проходит под землей газовая труба, то есть это мы узнаем только после того, как посмотрим кадастровую карту и градостроительный план этого поселения. Посмотрим со стороны на землю по-прежнему здесь тишина, что касается документов, и здесь есть небольшой минус.

Этот участок находится в аренде, аренда выдана администрацией напрямую, не через торги и она стоит 3000-5000рублей в год. Что касается зон на генплане, здесь у нас земли населенных пунктов, и что касается красных линий, мы также уже ознакомились с ними в административном управлении, здесь он не проходят по границ земельного участка, но вообще красных линий в деревне боятся смысла нет, потому что, как правило, они всегда проходят по краям земельного участка, имеет смысл переживать если вы хотите купить участок в городе.

Участок номер два, площадью 12 соток, участок находится в городе. Есть специфика подбора участков у потребителей. Люди, как правило, хотят купить земельный участок там, где они жили всю жизнь до этого. какие есть также неоспоримые плюсы участков находящихся в городе? Помимо инфраструктуры или транспортной доступности, это всегда газ, коммуникации. Чаще всего, если ты берешь участок в черте, то газовая разводка либо подведена, либо тебе ее подведут в течение года-полутора.

Что касается воды, скважину ты можешь далеко не везде сделать качества воды тебе может не повезти, а городская вода по качество плюс-минус везде будет одинаковой. Если говорить об инфраструктуре, давайте сразу начнем оценивать земельный участок по картам. 

 Первое это подъездные пути. Если рядом проходят железнодорожные пути это минус, потому что железная дома у нас близко к земельному участку, соответственно, у нас будет шум от поездов. Заехали на улицу, сразу начинаем оценку того, что здесь находится, какая дорога, оцениваем подъезд к дому, у нас старая часть города плюс под ижс вся зарегистрирована, у нас есть ближайшие лет 25 точно многоэтажек и проблем с регистрации то не будет.

Соседи здесь скорее все пожилые, старые домики, ветхого жилья нет, сгоревшего жилья нет, поэтому это тоже я отнесу к плюсам. Кстати жить среди больших дорогих фешенебельных домов это не всегда плюс, все люди разные, есть хорошие люди бедные, есть хорошие люди богатые, не надо пожалуйста расставлять клише. Двигаемся далее у нас здесь магазин и, конечно, аптеки, поликлиники, детские сады в пешей доступности, с этим проблем не будет.

Вижу, что здесь сделано порядка 15 погонных метров забор из профлиста это также плюс, потому что забор из профлиста стоит денег, а вот там вот вижу забор из сетки рабицы и это тоже плюс потому что он выглядит нормально, если вы не хотите тратить деньги на забор на этапе стройки можно с таким пожить. Что касается красных линий они у нас тоже здесь достаточно приятные, они проходят у нас по границам земельного участка это мы уже узнали. К сожалению, это достаточно сложно узнать, нужно обращаться в архитектуру, по-другому вы этого не узнаете, на кадастровой карте красные линии не показаны.

Разберем 3 участок в коттеджном поселке, с инфраструктурой здесь все замечательно, здесь есть и общественный транспорт в очень простой доступности, вплоть до троллейбусов там есть и магазины, и аптеки, и поликлиники, но цена и минусы которые я вам сейчас покажу.

Здесь много стройки и поэтому дорога здесь чаще всего разбитая и первое что хотелось бы сказать это подъезд, здесь у нас дорога должна быть, но не сделана. Просто оглянемся вокруг, подъезд тоже минус, его пока нет, его нужно делать. Видно, что недоделок много, земля очистится. Возможно, когда-нибудь будет ижс, будут дома, который построены выше, отсюда потечет вода, то есть сейчас это поле находится прямо на возвышенности, я бы сказал что, это тоже минус, хотя с другой стороны вон та часть домов ниже чем эта, поэтому не такой уж это и минус, но и рельеф участка мы можем по соседям оценить.

 То есть начало намного ниже конца значит вода туда уходит и это также плюс. Площадь земельного участка 10 соток. Что касается коммуникаций, который у нас здесь есть, во-первых, я вижу, что поселок у нас газифицирован, делаем значит небольшую заметку себе том, что место как минимум газифицирован деревня, осталось только узнать кому принадлежит эта труба и возможно ли льготно подключиться, потому что вот такие именно приближенные к городу коттеджные поселки это максимально коварные места с точки зрения льготного подключения газа. Что касается электричества, здесь у нас новые опоры стоят, то есть электричество к дому проблем не составит подвести, поэтому здесь тоже плюс и здесь есть вижу оптоволокно тонкий кабель, поэтому это также у нас будет большим плюсом.

Поговорим пару слов про документы, данный участок находится в собственности, соответственно можно поторговаться. Красной линии здесь у границы земельного участка нет, опять же это деревня здесь таких проблем нет. Земля на строительном плане в городском сельском поселении, то есть строить дома здесь можно, проблем нет. И что самое важное, и мне лично не понравилось, земля на градостроительном плане числится под ижс, есть вот это место, через которое осуществляется проезд, оно принадлежит сейчас частному лицу, но обещают, что она в будущем будет принадлежать муниципалитету, но имейте ввиду, что если покупать такой участок, хозяин вот этого самого шикарного подъезда может в любой момент вам воздух перекрыть. Конечно, сейчас имеется судебная практика, если вам перекрыли единственной подъезд к земельному участку, никто это не имеет право делать, но кому нужны вообще эти нервы и разбирательства?

Итак, мы сегодня посмотрели три земельных участка, время подвести итоги. 1 был 22 сотки за 900000 рублей, что нам понравилось: тишина, хороший подъезд, природа, чистый участок, все коммуникации, ровный и сухой. Что нам не понравилось: это отсутствие инфраструктуры и он далеко. Второй участок 10 соток,1250000 рублей. Участок нам не очень понравился, подъезд к нему был плохой, несмотря на то что близко города, инфраструктура там есть, коммуникации есть, плюс соседей там пока еще маловато, это минус. Сам участок в не очень хорошем состоянии и скорее всего находится в низине, что тоже минус.

И 3 участок который мы посмотрели, это город, 12 соток за 2200000 рублей, замечательный подъезд, сухая геология, инфраструктура, коммуникации, нормальные соседи, но есть один существенный минус - это цена. Хочу чтобы вы понимали, что это не стопроцентное обследование земельных участков, нам необходимо будет посмотреть подложку на градостроительном плане, необходимо будет посмотреть кадастровую карту, запросить информацию от газовщиков, электриков по поводу возможности подключения земельного участка к сетям, узнать нет ли на участке ограничений и, конечно же, пообщаться с соседями, возможно, они нам что-то еще раз скажут.

Вот только после этого я бы принимал решение о покупке. Но и в довесок ко всему этому, еще бы сделать геологию, это минимум 20 тысяч рублей и топографическую съемку земельного участка, согласование со всеми сетевиками, вот после этого можно принимать стопроцентное решение о покупке, но и конечно участок смотреть весной, в начале лета, но не зимой.

Нажмите для звонка
+7 (905) 866-35-53
Контактный телефон